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miércoles, 11 de abril de 2007

Arrendamiento de vivienda: duracion del contrato


Cuando uno firma un contrato de arrendamiento de vivienda, hay que tener en cuenta los plazos mínimos que le son obligatorios de cumplir, o los que tiene derecho a exigir de la otra parte.

Actualmente el arrendamiento de vivienda se rige principalmente por la ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. Cuando me digo "actualmente", quiero decir los contratos celebrados a partir del uno de enero de 1995 (que seguramente son la mayoría de los que subsisten en la actualidad). Dejo para una ocasión posterior el tema de los Contratos anteriores a esta ley, tanto los regidos por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como el real Decreto Ley de 1985 de Medidas de Política Económica.

El tema de la duración de un contrato de arrendamiento se trata en la Ley en los artículos 9 y 10:



Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.



Artículo 10. Prórroga del contrato

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.


En los artículos iniciales de la ley se deja clara la obligatoriedad de estas normas de cara al contrato, por lo que cualquier clausula que sea contraria a estos artículos será nula y se tendrá por no puesta (eso no quiere decir que el contrato sea nulo, sino que ESA clausula sí lo es, y para cubrir ese aspecto deberemos de acudir a la ley).

El artículo noveno es un tanto confuso, puesto que a pesar de dar libertad a las partes, realmente lo que hace es poner unos mínimos obligatorios, como lo es la del arrendador (propietario) de prorrogar el contrato por periodos anuales hasta cumplir los cinco años de contrato. Esto supone que si el contrato se desarrolla con normalidad, y el inquilino-arrendatario se conporta conforme a su contrato y a la ley, tiene derecho a mantenerlo como mínimo cinco años.

Ahora bien, ¿está obligado el inquilino-arrendatario a mantener el contrato durante esos cinco años? Han habido varios tipos de opiniones al respecto, tanto a nivel teorico como practico:

Se supone que aunque se tiene derecho a un periodo total de cinco años de vigencia de contrato, no se contratan esos cinco años desde un inicio, sino por periodos anuales hasta llegar al quinto año. Qué ocurre si el inquilino quiere irse a mitad de año? Es posible eso? Segun parte de la Jurisprudencia, si no se especifica nada en el contrato, sería posible exigir del inquilino el resto de las mensualidades o por lo menos las que necesite el propietario hasta volver a arrendarlo,... no obstante, eso me parece una autentica barrabasada, puesto que eso supondría una especie de "Obligación de permanencia" demasiado amplio para un tema como es el de la vivienda (imaginemos un cambio de domicilio por necesidades laborales, o por un cambio de situacion personal como una separacion-divorcio). Entiendo que debe de darse un plazo de preaviso al propietario-arrendador del inmueble, pero obligar a la terminacion de la anualidad es indudablemente excesivo. En nuestra oficina, pedimos un preaviso de dos meses de antelación, para que el propietario pueda ir haciendo las gestiones necesarias para volver a arrendar su vivienda, incluso permitiendo su apalabramiento antes de la terminación del anterior arriendo (no siempre, y dependiendo del tipo de inmueble).

Entiendo que 60 días de preaviso es suficiente como para poder exigir al inquilino una estabilidad en el contrato frente al inquilino.

Ahora bien. Cuanto es el cumplimiento mínimo que se le puede exigir al inquilino? Es decir, ya hemos dicho que el inquilino tiene derecho a cinco años de contrato, y hemos propuesto un preaviso de dos meses antes de dejar la vivienda. Pero, qué ocurre si alguien arrienda una vivienda y al poco tiempo la deja? La precariedad laboral y las zonas con nivel economico más bajo pueden ocurrir estas situaciones, que deben de solucionarse de manera que no perjudique al propietario (que debe volver a iniciar los tramites de alquilar el inmueble) y que no sea muy graboso para el inquilino (que posiblemente deje la vivienda por incapacidad de pago). En nuestra oficina lo que proponemos es la condicionalidad de la devolución de la/s fianza/s entregadas al cumplimiento de la primera anualidad.

Es común que este tipo de casos vengan acompañados de mucha celeridad y que el propietario, de la noche a la mañana se vea con un juego de llaves y un piso vacio... al que le deberá de hacer algun tipo de mantenimiento. Por mucho celo que tengamos en nuestra vivienda, los roces en las paredes, el mantenimiento de los equipos electricos o la reparación de muebles es muy similar después de un uso de un par de meses o después de un año. Los requisitos para una "Puesta a punto" son los mismos, y por lo tanto, un propietario se ve perjudicado si tiene que volver a hacer esas "pequeñas revisiones/reparaciones" que se producen por el uso diario (pintar, limpiar, pequeñas reparaciones). Es posible que algunos de los que leais esto no estéis de acuerdo, pero yo creo que con este tipo de clausula se está manteniendo la finalidad de una fianza.

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